La aprobación de la vigente Ley del Suelo, y su reciente refundición por
obra del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba
el Texto Refundido de la misma Ley; debería ser una magnífica noticia para
todos aquéllos a los que nos gustaría un poco de orden y mayor sistemática en
la normativa sobre urbanismo y ordenación del territorio. Ello viene impuesto
por las paradigmáticas sentencias del Tribunal Constitucional 61/1997 y
164/2001, que configuraron el marco de la distribución de competencias entre el
Estado y las Comunidades Autónomas en la materia.
Sin embargo, una cuestión no muy conocida por el gran público del contenido
de esta Ley, es la nueva regulación que se establece de la valoración del suelo,
que debe ser objeto de un análisis diferenciado o por lo menos merece una
reflexión en voz alta, en función de su alcance y de los fines que la norma
persigue.
En efecto, la nueva Ley estatal únicamente distingue a efectos de la
valoración del suelo, entre suelo urbano y rústico. Pese a lo que pudiera
parecer, la nueva norma pretende apartarse de los tradicionales criterios de
valoración en función de la clasificación urbanística del suelo (urbano,
rústico, urbanizable), limitándose al establecimiento de criterios objetivos
“no urbanísticos”, más acorde con las competencias estatales en la materia.
A este respecto, la nueva legislación estatal establece criterios de
valoración que se basan únicamente en la situación efectiva del suelo,
ignorando las denominadas expectativas urbanísticas al objeto de la valoración
del suelo. Ello supone que el suelo, a efectos de expropiación por ejemplo, ya
no será valorado según la clasificación urbanística de que disfrutase, sino por
la situación en que se encuentre.
Pues bien, se dará la situación de que un propietario que sea titular de
una parcela de suelo urbanizable de uso dotacional industrial que se encuentre
en barbecho a la espera de urbanizar (bastante
cotizada por cierto en el mercado inmobiliario), le corresponderá ser
indemnizado únicamente por el valor que tal terreno tiene en su estado actual, atendiendo
a su carácter rústico, sin tener en
cuenta ni valorar las legítimas expectativas urbanísticas de su propiedad.
A mayores, habrá que tener en cuenta las tremendas distorsiones que este
nuevo criterio de valoración producirá en los balances de las empresas e
instituciones que sean propietarias de terrenos clasificados como suelo
urbanizable o como suelo urbano no consolidado, por cuanto tales activos
deberán pasar a ser valorados de acuerdo con los nuevos criterios legales
vigentes.
No entendemos bien cuál es el fin perseguido mediante la citada reforma
legislativa. Nos parece loable intentar delimitar las competencias del Estado
de acuerdo con la doctrina del Tribunal Constitucional, pero no que ello sea
con cargo en los derechos de los ciudadanos. No obstante, tal vez no estemos
más que ante una maniobra del Estado para abaratarse la compra de terrenos para
sus propias actuaciones.
Sin embargo, no debe olvidarse que el artículo 33 de nuestra Constitución
garantiza el derecho a la propiedad privada y a la herencia, disponiendo su
apartado tercero, que nadie podrá ser privado de sus bienes o derechos sino
mediante la correspondiente indemnización y por razones de utilidad pública o
interés social. ¿Expropiar en estas condiciones no será inconstitucional?
Cristóbal Dobarro Gómez
Abogado
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